Retour aux prix de l immobilier de 757
En bref : Corrigés de l'inflation, les prix de l'immobilier ancien en France sont revenus autour de leurs niveaux de 2015, après un recul d'environ 15 % en euros constants depuis le pic de 2021-2022. En euros courants, la baisse est beaucoup plus modeste : de l'ordre de 5 à 8 % selon les zones. Mais comme les taux de crédit sont passés d'environ 1,1 % à 3,2-3,5 % sur 20 ans, le pouvoir d'achat immobilier d'un ménage reste inférieur d'environ 20 % à celui de 2021.
L'essentiel- Prix nominaux ≠ prix réels : l'inflation cumulée depuis 2021 (environ +15 %) fait l'essentiel de la « baisse ».
- Une correction de prix de 6 % ne compense pas une hausse de taux de 2 points.
- Le taux d'endettement reste plafonné à 35 % des revenus, sur 25 ans maximum.
- L'écart de prix entre un logement classé D et un logement classé F dépasse souvent le coût réel des travaux.
- Retour aux prix de 2015 : ce que dit la statistique
- Le cas de Marie, 32 ans : 49 m² au lieu de 60
- Taux de crédit : la variable qui décide tout
- Six étapes pour savoir si le moment est bon pour vous
- Les trois pièges d'une baisse des prix
- Questions fréquentes
« Les prix de l'immobilier sont revenus à leur niveau de 2015 » : la phrase circule, elle est statistiquement défendable, et elle est trompeuse si l'on s'arrête là. Elle décrit des prix corrigés de l'inflation, pas le chèque que vous signez chez le notaire. Pour votre budget, ce qui compte est votre pouvoir d'achat immobilier : le nombre de mètres carrés que votre salaire permet réellement de financer, taux et assurance compris. C'est cet indicateur que nous reconstruisons ici, avec des calculs que vous pouvez refaire avec vos propres chiffres.
Retour aux prix de 2015 : ce que dit la statistique
Le prix réel est un prix exprimé en euros constants, c'est-à-dire déflaté de l'inflation. Si un appartement vaut 200 000 € en 2021 et 200 000 € en 2026, son prix nominal est stable mais son prix réel a reculé d'environ 15 %, puisque l'euro a perdu ce pouvoir d'achat entre-temps.
C'est ce mécanisme qui produit le fameux retour « aux niveaux de 2015 ». Il s'est joué en deux temps : une baisse nominale limitée à partir de 2023, puis une forte inflation qui a fait le reste du travail.
- Baisse nominale depuis le pic de 2022 : environ 5 à 8 % sur l'ancien, très variable selon les marchés.
- Inflation cumulée 2021-2025 : de l'ordre de +15 %.
- Résultat combiné : environ -20 % en euros constants, soit un retour vers les niveaux du milieu des années 2010.
Les écarts locaux restent considérables. À Paris, le prix moyen est repassé sous les 10 000 €/m² et évolue autour de 9 300 €/m², tandis que certaines villes moyennes de l'Ouest ont vu leur prix progresser sur la même période. Avant toute offre, vérifiez les transactions réelles de votre quartier via la base DVF (Demandes de valeurs foncières) : c'est gratuit, et c'est le seul chiffre qui vous concerne.
Le cas de Marie, 32 ans : 49 m² au lieu de 60
Marie est infirmière, elle gagne 2 400 € net par mois et dispose de 25 000 € d'apport. Sans autre crédit, sa mensualité maximale est plafonnée à 35 % de ses revenus, soit 840 € assurance emprunteur comprise, règle fixée par le Haut Conseil de stabilité financière.
En retirant environ 30 € d'assurance, il reste 810 € pour rembourser le capital et les intérêts, sur 25 ans au maximum. Voici ce que cette même mensualité finance selon l'année.
| Paramètre | Fin 2021 | Début 2026 |
|---|---|---|
| Taux nominal sur 25 ans | 1,10 % | 3,40 % |
| Mensualité (hors assurance) | 810 € | 810 € |
| Capital emprunté | ≈ 212 000 € | ≈ 163 500 € |
| Prix du bien (apport 25 000 €, frais 7,5 %) | ≈ 220 000 € | ≈ 175 000 € |
| Surface à 3 500 €/m² puis 3 300 €/m² | ≈ 60 m² | ≈ 49 m² |
La lecture est sèche : malgré une baisse de prix de 6 % au mètre carré, Marie perd 11 m². Sa capacité d'emprunt a reculé de près de 49 000 €, soit environ 23 %. La correction des prix a compensé moins d'un tiers du choc de taux.
Autre façon de le voir : pour retrouver ses 60 m² de 2021, il faudrait que les prix baissent encore d'environ 18 % à taux inchangé, ou que les taux retombent vers 2 %.
Taux de crédit : la variable qui décide tout
Sur un prêt long, le taux pèse davantage que le prix affiché. Sur 200 000 € empruntés sur 20 ans, la démonstration est immédiate :
- À 1,10 % : mensualité de 929 €, coût total des intérêts d'environ 22 900 €.
- À 3,40 % : mensualité de 1 150 €, coût total des intérêts d'environ 75 900 €.
- Écart : 221 € par mois et près de 53 000 € d'intérêts supplémentaires, soit un quart du capital.
Ces taux ne dépendent pas de votre banquier mais du coût de l'argent pour l'État français, référence à partir de laquelle les banques se financent. C'est pourquoi la trajectoire budgétaire nationale concerne directement votre mensualité : nous détaillons ce mécanisme dans notre analyse de la dette publique française en 2026 et de ses conséquences.
Conséquence pratique : un prix négocié à la baisse est acquis définitivement, alors qu'un taux élevé peut être renégocié ou racheté plus tard. Entre deux concessions, l'arbitrage n'est donc pas symétrique.
Six étapes pour savoir si le moment est bon pour vous
La question n'est jamais « le marché est-il au plus bas ? », mais « mon budget absorbe-t-il ce projet ? ». Déroulez ces six étapes dans l'ordre.
- Calculez votre plafond : revenus nets mensuels × 0,35, assurance incluse. Soustrayez toute mensualité de crédit en cours.
- Vérifiez votre reste à vivre : après mensualité et charges, visez au moins 700 à 900 € par personne.
- Chiffrez les frais annexes : 7 à 8 % du prix dans l'ancien, davantage dans les départements ayant relevé leurs droits de mutation depuis 2025, les primo-accédants étant généralement exonérés de cette hausse.
- Testez l'éligibilité au PTZ, désormais ouvert sur l'ensemble du territoire pour les logements neufs sous conditions de ressources : il remplace une part d'apport.
- Intégrez le DPE : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F suivront en 2028. Demandez deux devis avant d'acheter une passoire énergétique « à prix cassé ».
- Comparez avec la location : en dessous de cinq à sept ans de détention, les frais d'acquisition sont rarement amortis.
Si l'horizon est court ou l'apport fragile, placer cet argent reste une option : les supports actions logés en PEA, décrits dans notre sélection d'ETF pour un portefeuille PEA en 2026, offrent une liquidité que la pierre n'a pas. Chaque situation reste unique et ces deux classes d'actifs ne portent ni le même risque ni le même horizon.
Les trois pièges d'une baisse des prix
Une baisse n'est pas une bonne nouvelle en soi : elle redistribue les risques plutôt qu'elle ne les supprime.
- Le piège de la revente : avec 7,5 % de frais à l'achat et 5 à 6 % de commission à la vente, un bien revendu trois ans plus tard à prix égal génère une perte sèche.
- Le piège du prix affiché : les baisses nationales masquent des marchés où rien n'a cédé. Seuls les actes signés font référence.
- Le piège de la décote énergétique : une remise de 15 % sur un logement classé F ne couvre pas toujours une rénovation à 40 000 €.
Un achat immobilier n'est pas un pari sur le marché, c'est un engagement de trésorerie sur vingt ans. Le bon indicateur n'est pas l'indice des prix, c'est votre reste à vivre au mois de janvier.
Enfin, la résidence principale reste un élément central des stratégies de revenus futurs : être propriétaire sans crédit à la liquidation réduit mécaniquement les charges, un paramètre à croiser avec le calendrier mouvant exposé dans notre point sur la suspension de la réforme des retraites.
Questions fréquentes
Les prix de l'immobilier sont-ils vraiment revenus à leur niveau de 2015 ?
Oui, en euros constants, c'est-à-dire corrigés de l'inflation. En euros courants, ceux que vous payez, la baisse depuis le pic de 2022 se limite à environ 5 à 8 % selon les marchés. L'essentiel de la correction réelle vient de l'inflation cumulée d'environ 15 % entre 2021 et 2025.
Faut-il attendre une baisse supplémentaire avant d'acheter ?
Personne ne connaît le point bas. Mathématiquement, un gain de 5 % sur le prix d'un bien de 200 000 € représente 10 000 €, quand une hausse de taux de 0,5 point sur 20 ans coûte environ 12 000 € d'intérêts supplémentaires. Attendre une baisse de prix dans un marché où les taux remontent peut donc être perdant.
Combien puis-je emprunter avec 2 400 € net par mois ?
Avec un taux d'endettement plafonné à 35 %, la mensualité maximale est de 840 € assurance comprise. Au taux de 3,40 % sur 25 ans, cela correspond à environ 163 500 € de capital emprunté, hors apport. Un crédit auto de 250 € par mois ramènerait ce montant autour de 113 000 €.
Un logement classé F ou G est-il une bonne affaire ?
Uniquement si la décote dépasse le coût réel des travaux. Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 et les F le seront en 2028. Faites établir deux devis chiffrés avant de formuler une offre, et vérifiez les aides mobilisables ainsi que le vote éventuel de travaux en copropriété.
Où vérifier le prix réel des biens dans ma commune ?
La base DVF, issue des actes notariés, recense les transactions effectives par adresse et par date. Elle est consultable gratuitement et constitue une référence plus fiable que les prix affichés dans les annonces, souvent supérieurs de 3 à 8 % aux prix signés.