Revenus fonciers et plus value 985

1. Revenus fonciers : définition et imposition
2. Micro-foncier ou régime réel : le calcul chiffré
3. Le déficit foncier, l'outil des propriétaires qui rénovent
4. Plus-value immobilière : comment elle se calcule vraiment
5. Les exonérations à connaître avant de vendre
6. Vos 6 étapes de déclaration
7. Questions fréquentes

Un investissement locatif produit deux types de gains, et l'administration fiscale les traite de façon totalement différente. D'un côté les revenus fonciers, imposés chaque année sur vos loyers. De l'autre la plus-value immobilière, prélevée une seule fois, le jour de la vente, chez le notaire. Comprendre cette double mécanique vous permet d'anticiper votre trésorerie, de choisir le bon régime de déclaration et d'arbitrer le moment de la revente. Voici les règles applicables en 2026, avec les montants, les seuils et deux cas pratiques chiffrés de bout en bout.

Revenus fonciers : définition et imposition

Un revenu foncier est un loyer perçu au titre de la location d'un bien immobilier non meublé. Studio nu, appartement vide, local commercial, terrain, parts de SCI non soumise à l'impôt sur les sociétés : tous relèvent de cette catégorie.

La location meublée, elle, sort du champ des revenus fonciers. Elle génère des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec un abattement micro-BIC de 50 % pour un meublé classique dans la limite de 77 700 € de recettes annuelles.

Le revenu foncier net s'ajoute à vos autres revenus et subit deux prélèvements distincts :

• l'impôt sur le revenu, à votre taux marginal (0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %) ;
• les prélèvements sociaux à 17,2 %, dus dès le premier euro, même si vous n'êtes pas imposable.

Pour un contribuable dans la tranche à 30 %, chaque euro de loyer net coûte donc 47,2 centimes. C'est ce taux cumulé qu'il faut garder en tête, pas seulement la tranche d'imposition.

Micro-foncier ou régime réel : le calcul chiffré

Le micro-foncier est un régime simplifié ouvert aux propriétaires dont les loyers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €. Il applique un abattement forfaitaire de 30 % censé couvrir toutes vos charges, sans justificatif.

Prenons Claire, 41 ans, cadre dans la tranche à 30 %. Elle loue un T2 vide à 800 € par mois, soit 9 600 € de loyers annuels. Ses charges réelles s'élèvent à 4 200 € : 1 800 € d'intérêts d'emprunt, 900 € de taxe foncière, 1 000 € de travaux d'entretien, 320 € de frais de gestion et 180 € d'assurance loyers impayés.

Le régime réel fait économiser 623 € par an à Claire. La règle de décision est simple : si vos charges déductibles représentent plus de 30 % de vos loyers, le réel est plus favorable.

Attention toutefois : l'option pour le régime réel vous engage pour trois années consécutives. Si votre crédit arrive à son terme et que vos intérêts disparaissent, refaites le calcul avant de vous engager. Dans un marché où les prix se stabilisent, comme l'anticipent les prévisions de prix immobiliers pour 2026, la rentabilité se joue de plus en plus sur l'optimisation fiscale.

Le déficit foncier, l'outil des propriétaires qui rénovent

Le déficit foncier apparaît lorsque vos charges déductibles dépassent vos loyers encaissés. Il n'existe qu'au régime réel.

Ce déficit s'impute sur votre revenu global, salaires compris, à hauteur de 10 700 € par an. La fraction issue des intérêts d'emprunt reste cantonnée aux revenus fonciers, et l'excédent se reporte pendant dix ans.

Exemple : Thomas encaisse 7 200 € de loyers et engage 19 000 € de travaux de réfection de toiture. Son déficit atteint 11 800 €. Il déduit 10 700 € de son revenu imposable dès cette année, ce qui lui fait économiser environ 3 210 € d'impôt dans la tranche à 30 %. Le solde de 1 100 € s'imputera sur ses loyers futurs.

Une contrepartie : vous devez continuer à louer le logement jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation, sous peine de reprise fiscale. Notez aussi que le doublement du plafond à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique concernait les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2025 ; pour les chantiers de 2026, le plafond de droit commun s'applique de nouveau. Les aides financières à la rénovation énergétique disponibles en 2026 restent, elles, cumulables avec la déduction des travaux.

Plus-value immobilière : comment elle se calcule vraiment

La plus-value imposable n'est pas la différence brute entre prix d'achat et prix de vente. Deux majorations forfaitaires viennent gonfler votre prix d'acquisition, donc réduire le gain taxable :

• 7,5 % du prix d'achat au titre des frais d'acquisition, sans justificatif ;
• 15 % du prix d'achat au titre des travaux, si vous détenez le bien depuis plus de cinq ans — ou les montants réels sur factures si c'est plus avantageux.

Vient ensuite l'abattement pour durée de détention, qui diffère selon l'impôt concerné. Pour l'impôt sur le revenu : 6 % par an de la 6^e à la 21^e année, puis 4 % la 22^e, soit une exonération totale à 22 ans. Pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6^e à la 21^e année, 1,60 % la 22^e, puis 9 % par an jusqu'à l'exonération complète à 30 ans.

Cas concret. Sarah a acheté un appartement locatif 180 000 € en 2010 et le revend 260 000 € en 2026, après 16 ans de détention.

1. Prix d'acquisition majoré : 180 000 + 13 500 (frais) + 27 000 (travaux) = 220 500 €.
2. Plus-value brute : 260 000 − 220 500 = 39 500 €.
3. Abattement impôt sur le revenu : 11 années au-delà de la 5^e × 6 % = 66 %. Base taxable : 13 430 € → impôt de 19 % = 2 552 €.
4. Abattement prélèvements sociaux : 11 × 1,65 % = 18,15 %. Base : 32 331 € → 17,2 % = 5 561 €.
5. Total prélevé : 8 113 €, soit 20,5 % du gain. Sarah conserve 31 387 €.

Une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €. Sarah y échappe de justesse.

Les exonérations à connaître avant de vendre

Plusieurs situations effacent totalement l'imposition de la plus-value :

• la vente de votre résidence principale, sans condition de durée d'occupation ;
• la détention du bien depuis plus de 30 ans ;
• un prix de cession inférieur ou égal à 15 000 € (utile pour un garage ou une cave) ;
• la première cession d'un logement autre que la résidence principale, à condition de remployer le prix dans l'achat de votre habitation principale dans les 24 mois et de ne pas avoir été propriétaire de celle-ci durant les quatre années précédentes.

Le produit d'une vente immobilière se replace souvent sur des supports plus liquides. Les flux massifs vers l'assurance-vie, qui bat des records de cotisations en 2026, en témoignent. Chaque enveloppe a sa propre fiscalité : comparez avant d'arbitrer.

Vos 6 étapes de déclaration

1. Totalisez vos loyers bruts encaissés du 1^er janvier au 31 décembre, charges locatives récupérées exclues.
2. Si le total est inférieur à 15 000 €, reportez-le en case 4BE de la déclaration 2042 : l'abattement de 30 % est automatique.
3. Au régime réel, remplissez le formulaire 2044 poste par poste, puis reportez le résultat sur la 2042.
4. Conservez vos justificatifs de charges pendant trois ans minimum, délai de reprise de l'administration.
5. Vérifiez votre acompte de prélèvement à la source : les revenus fonciers y sont intégrés et ajustés en septembre.
6. Pour une vente, le notaire établit la déclaration 2048-IMM et prélève l'impôt directement sur le prix. Vous reportez ensuite la plus-value en case 3VZ, pour le seul calcul du revenu fiscal de référence.

Questions fréquentes

Les montants cités sont des illustrations simplifiées. Chaque situation patrimoniale est unique : une simulation personnalisée auprès de votre centre des finances publiques ou d'un professionnel du conseil reste indispensable avant toute décision.