Elections legislatives 2024 immobilier
En bref : Les élections législatives anticipées de juin-juillet 2024 n'ont pas fait chuter les prix de l'immobilier, mais elles ont renchéri le coût de l'argent pour la France : le spread entre l'OAT française à 10 ans et le Bund allemand est passé d'environ 50 points de base avant la dissolution du 9 juin 2024 à près de 85 points fin juin, un plus-haut depuis 2012. Ce surcoût s'est répercuté sur les taux de crédit immobilier et sur la fiscalité du logement, avec des effets encore visibles en 2026.
L'essentiel- La dissolution a coûté environ 30 à 35 points de base de prime de risque supplémentaire sur la dette française à l'été 2024.
- Les taux de crédit immobilier ont malgré tout baissé, d'environ 4,2 % fin 2023 à près de 3,2 % début 2025, portés par la BCE plus que par la politique intérieure.
- L'instabilité budgétaire a produit des mesures concrètes : hausse possible des droits de mutation (DMTO) de 0,5 point depuis avril 2025, et élargissement du PTZ à tout le territoire.
- Pour un épargnant, l'arbitrage pierre / placements financiers se joue sur le rendement net, pas sur le calendrier électoral.
- Dissolution 2024 : l'effet réel sur les taux
- Chronologie des chiffres clés
- Le cas de Marie, 34 ans, primo-accédante
- Ce que l'instabilité a changé dans vos impôts
- Pierre ou placements financiers en 2026 ?
- Questions fréquentes
Deux ans après, le bilan des élections législatives 2024 sur l'immobilier est plus nuancé que les prédictions de l'été. Aucun effondrement des prix, aucune explosion des taux : plutôt un renchérissement discret et durable du financement de la France, qui finit toujours par atterrir sur votre tableau d'amortissement. Comprendre ce mécanisme vous permet d'arbitrer plus sereinement entre achat immobilier, épargne de précaution et placements financiers, et d'éviter de prendre une décision patrimoniale à quinze ans sur la base d'un cycle politique à trois semaines.
Dissolution 2024 : l'effet réel sur les taux
Le spread OAT-Bund est l'écart de rendement entre l'emprunt d'État français à 10 ans et son équivalent allemand. C'est la mesure la plus directe de la prime de risque que les investisseurs exigent pour prêter à la France plutôt qu'à son voisin.
Avant l'annonce de la dissolution le 9 juin 2024, cet écart tournait autour de 50 points de base (0,50 %). Fin juin 2024, il approchait 85 points, son plus haut niveau depuis la crise de la zone euro en 2012.
Pourquoi cela vous concerne ? Parce que les banques indexent largement leurs barèmes de crédit immobilier sur l'OAT 10 ans, montée autour de 3,2 % à 3,3 % durant l'été 2024. Un point de base de plus sur la dette publique, c'est, à terme, un peu plus cher pour votre prêt.
Pourtant, les taux immobiliers ont continué de baisser sur la même période. L'explication tient en trois éléments :
- La BCE a entamé son cycle de baisse des taux directeurs en juin 2024, mouvement bien plus puissant que l'effet politique français.
- Les banques, en manque de volumes après l'effondrement de la production de crédit en 2023, ont rogné leurs marges pour reconquérir des clients.
- Le marché anticipait depuis des mois un paysage parlementaire fragmenté : le choc a été partiellement « pricé » avant même le premier tour.
Chronologie des chiffres clés
| Date | Événement | Repère chiffré |
| 9 juin 2024 | Dissolution de l'Assemblée nationale | Spread OAT-Bund ≈ 50 pb |
| 30 juin / 7 juillet 2024 | Législatives anticipées, Assemblée sans majorité | Spread ≈ 80-85 pb |
| 4 décembre 2024 | Censure du gouvernement, loi spéciale de fin d'année | Budget 2025 repoussé à février 2025 |
| 1er avril 2025 | PTZ élargi à tout le territoire, neuf individuel inclus | Jusqu'à 50 % du coût selon zone et revenus |
| 1er avril 2025 | Faculté pour les départements de relever les DMTO | +0,5 point, soit 4,50 % → 5,00 % maximum |
Le fil conducteur est simple : l'instabilité parlementaire a retardé les budgets, et les budgets retardés ont cherché des recettes rapides. L'immobilier, assiette immobile et facilement taxable, en a fait les frais.
Le cas de Marie, 34 ans, primo-accédante
Marie est infirmière, gagne 2 600 € net par mois et n'a aucun crédit en cours. Les règles du HCSF plafonnent son taux d'effort à 35 % de ses revenus, assurance emprunteur comprise, sur 25 ans maximum.
Sa mensualité maximale est donc de 910 €, dont environ 50 € d'assurance : il lui reste 860 € pour rembourser le capital et les intérêts.
- Au taux de 4,20 % (fin 2023) : sa capacité d'emprunt est d'environ 159 500 €.
- Au taux de 3,20 % (début 2025) : elle grimpe à environ 177 400 €.
- Écart : près de 18 000 € de pouvoir d'achat immobilier supplémentaire, sans un euro d'épargne en plus.
Sur un emprunt de 220 000 € sur 25 ans, le même écart de taux représente 1 186 € de mensualité à 4,20 % contre 1 066 € à 3,20 %. Soit 120 € par mois, et environ 36 000 € d'intérêts économisés sur la durée totale.
Un point de taux pèse davantage sur votre budget qu'une variation de 5 % du prix au mètre carré. C'est le coût du crédit, pas le résultat d'une élection, qui détermine ce que vous pouvez acheter.
Si Marie dispose par ailleurs d'un capital à mobiliser pour son apport, la question du placement de cette somme pendant la phase de recherche se pose : notre dossier sur les meilleures stratégies pour investir 10 000 euros en 2026 détaille les supports adaptés à un horizon court.
Ce que l'instabilité a changé dans vos impôts
Trois mesures issues de la séquence budgétaire post-législatives touchent directement les acheteurs et les épargnants :
- DMTO majorés. Depuis le 1er avril 2025, les départements peuvent relever les droits de mutation de 0,5 point, portant le taux départemental de 4,50 % à 5,00 %. Sur un bien ancien à 250 000 €, cela représente environ 1 250 € de frais de notaire en plus. Les primo-accédants en sont exonérés.
- PTZ généralisé. Le prêt à taux zéro a été rouvert à l'ensemble du territoire et aux maisons individuelles neuves, après avoir été fortement restreint en 2024.
- Fiscalité de l'épargne inchangée. Malgré plusieurs amendements discutés, le PFU reste à 30 % (12,8 % d'impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux). Une stabilité qui n'était pas acquise.
Côté épargne réglementée, la trajectoire a été nettement baissière : 3 % jusqu'en janvier 2025, 2,4 % au 1er février 2025, puis 1,7 % au 1er août 2025 pour le Livret A. Vérifiez le taux en vigueur à chaque révision semestrielle avant de calibrer votre épargne de précaution.
Pierre ou placements financiers en 2026 ?
Le marché de l'ancien s'est contracté : environ 780 000 transactions sur douze mois fin 2024, contre plus de 1,1 million au pic de 2021. Les volumes se sont redressés depuis, sans retrouver ces niveaux.
Pour un épargnant, la comparaison honnête se fait en rendement net de frais et de fiscalité, pas en rendement affiché :
- Locatif ancien : rendement brut souvent de 4 à 6 % hors Paris, mais à diminuer de la taxe foncière, des charges non récupérables, de la vacance et de la fiscalité foncière.
- Fonds en euros : rémunération redressée depuis 2023, liquidité élevée, capital garanti. Le point complet dans notre analyse de la collecte record de l'assurance-vie en 2026.
- Immobilier papier (SCPI) : accessible dès quelques centaines d'euros, mais frais de souscription élevés et prix de parts qui ont été revus à la baisse sur plusieurs véhicules en 2023-2024.
Le vrai adversaire reste l'érosion monétaire : un placement à 1,7 % face à une hausse des prix supérieure vous appauvrit lentement, comme l'explique notre dossier sur l'évolution du pouvoir d'achat des ménages.
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement. Chaque situation patrimoniale est unique : rapprochez-vous d'un professionnel avant tout engagement.
Questions fréquentes
Les élections de 2024 ont-elles fait baisser les prix de l'immobilier ?
Non. Les prix de l'ancien avaient commencé à reculer dès 2023, sous l'effet de la remontée des taux de la BCE, et cette correction s'est poursuivie indépendamment du scrutin. L'effet électoral s'est surtout manifesté sur le coût de la dette publique, avec un spread OAT-Bund passé d'environ 50 à 85 points de base entre le 9 juin et fin juin 2024.
Qu'est-ce que le spread OAT-Bund et pourquoi un particulier devrait-il le suivre ?
Le spread OAT-Bund est l'écart de rendement entre l'obligation d'État française à 10 ans et l'obligation allemande de même maturité. Il mesure la prime de risque exigée pour prêter à la France. Les banques s'appuyant sur l'OAT 10 ans pour fixer leurs barèmes, un spread durablement élevé finit par renchérir les crédits immobiliers.
Dois-je acheter avant une échéance électorale ?
Caler un achat immobilier sur un calendrier politique est rarement pertinent. Les frais d'acquisition, de 7 à 8 % dans l'ancien, supposent une détention de plusieurs années pour être amortis. Les critères déterminants restent votre stabilité professionnelle, votre apport et votre horizon de détention.
Les DMTO majorés s'appliquent-ils partout ?
Non. Depuis le 1er avril 2025, la hausse de 0,5 point est une faculté ouverte aux départements, qui doivent la voter. Le taux départemental peut ainsi atteindre 5,00 % au lieu de 4,50 %. Les primo-accédants achetant leur résidence principale en sont exonérés. Vérifiez le taux appliqué dans votre département auprès de votre notaire.
Quel impact sur mon épargne de précaution ?
L'instabilité budgétaire n'a pas modifié la fiscalité du Livret A ni du LDDS, qui restent exonérés d'impôt et de prélèvements sociaux. En revanche, la baisse du taux, de 3 % en janvier 2025 à 1,7 % en août 2025, réduit mécaniquement le rendement réel. Conserver trois à six mois de dépenses en liquidité reste la règle de base, le surplus pouvant être orienté vers des supports de moyen terme.